Góc khuất doanh nghiệp bất động sản chưa đăng ký hợp đồng mẫu - Bài 4: Vì sao nhiều chủ đầu tư trốn trách nhiệm?

Doanh nghiệp lo bị bóc trần, mất khoản thu lợi bất chính

Việc đăng ký hợp đồng mẫu mua bán căn hộ đã quy định trong luật, đồng thời được hướng dẫn đầy đủ và rõ ràng bởi cơ quan quản lý ở đây là Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia hoặc Sở Công Thương các tỉnh, thành phố. Trong khi nhiều doanh nghiệp nghiêm túc thực hiện và hoàn tất nghĩa vụ đăng ký thì có một số doanh nghiệp bị cơ quan chức năng yêu cầu sửa đổi, bổ sung hồ sơ vì có “cài cắm” những điều khoản trái quy định pháp luật. Cũng có không ít doanh nghiệp còn đưa ra lý do thủ tục đăng ký phức tạp, mất thời gian nên chưa thể hoàn tất. Vậy lý do vì sao lại có sự chậm trễ ấy?

Có thể thấy, việc doanh nghiệp đăng ký hợp đồng mẫu mua bán căn hộ thì đi đôi với việc các quyền và nghĩa vụ song phương phải rõ ràng, đảm bảo sự công bằng. Doanh nghiệp đồng nghĩa phải công khai toàn bộ điều khoản và loại bỏ các chi tiết “cài cắm” hạn chế quyền của người mua, đồng thời tạo cơ hội cho khách hàng phản biện và yêu cầu sửa đổi. Khi đó, những điều khoản "lách luật" sẽ bị loại bỏ trước thời điểm ký kết hợp đồng mua bán với khách hàng. Như vậy, doanh nghiệp sẽ mất quyền kiểm soát và tự biên, tự diễn nội dung điều khoản trong hợp đồng.

Chính vì vậy, nỗi sợ minh bạch luôn ám ảnh những chủ đầu tư có tư duy làm ăn theo kiểu chộp giật. Họ sợ bị khách hàng đấu tranh đòi quyền lợi và những chiêu trò của doanh nghiệp sẽ bị cơ quan quản lý "sờ gáy", bóc trần sự thật. Với những doanh nghiệp né nghĩa vụ đăng ký hợp đồng mẫu mua bán căn hộ thì sự minh bạch sẽ là nguy cơ đe dọa trực tiếp đến việc thu lợi bất chính.

Nhiều doanh nghiệp né nghĩa vụ đăng ký hợp đồng mẫu mua bán căn hộ thì sự minh bạch sẽ là nguy cơ đe dọa trực tiếp đến việc thu lợi bất chính. Ảnh minh họa

“Doanh nghiệp không muốn bị ép theo một khung mẫu quá chặt. Họ vẫn mong muốn giữ quyền chủ động tức là quyền được áp đặt điều khoản theo hướng có lợi cho mình. Nỗi sợ bị ràng buộc khiến không ít chủ đầu tư lựa chọn giải pháp trì hoãn hoặc làm cho có, để rồi hồ sơ bị trả về liên tục vì vi phạm nghiêm trọng. Trong khoảng thời gian đó, không ít chủ đầu tư bằng nhiều hình thức đã giao dịch, huy động vốn của khách hàng. Thậm chí, ký kết với khách hàng những hợp đồng mua bán chưa được đăng ký với cơ quan chức năng”, luật sư Lương Thành Đạt (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) đưa ra nhận định.

Cùng với đó, hệ quả trực tiếp từ việc doanh nghiệp né đăng ký hợp đồng mẫu là người mua nhà ký hợp đồng với những điều khoản bất lợi. Nhiều đơn vị còn soạn nhiều phụ lục hợp đồng nhằm gài thêm điều khoản ngoài hợp đồng đã ký. Không ít trường hợp xảy ra tranh chấp, người mua nhà thiếu cơ sở pháp lý vững chắc để khiếu nại và đòi quyền lợi khi xảy ra tranh chấp. Nhiều người mua nhà rơi vào tình cảnh mất trắng tiền cọc hay tiền mua nhà. Thế nhưng, trên thực tế thì nhiều người mua nhà vẫn bị “mắc bẫy” những doanh nghiệp làm ăn bất chính, nguyên nhân vì sao?

Các chuyên gia chỉ ra rằng, người tiêu dùng không được trang bị kiến thức pháp lý đầy đủ về quyền kiểm tra hợp đồng mẫu, cũng như nghĩa vụ của doanh nghiệp phải hoàn tất đăng ký. Trong khi đó, tâm lý “cần nhà gấp” khiến nhiều người bỏ qua bước rà soát hợp đồng và chấp nhận ký vội chỉ vì sợ mất cơ hội mua căn hộ.

“Lợi dụng điều này, nhiều chủ đầu tư đã cố tình quên nghĩa vụ phải đăng ký hợp đồng mẫu mua bán căn hộ và sử dụng các hợp đồng đã được “cài cắm” điều khoản bất lợi cho người mua nhà”, một chuyên gia bất động sản chỉ ra thực tế đáng lo ngại đã khiến thị trường bất động sản bị nhiễu loạn thời gian qua.

Làm thế nào để đôi bên cùng được bảo vệ?

Trước thực tế đáng báo động về việc các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ đăng ký hợp đồng mẫu mua bán căn hộ, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia yêu cầu các doanh nghiệp cần chủ động nghiên cứu và chấp hành đầy đủ các quy định của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023, bao gồm việc đăng ký hợp đồng theo mẫu của nhà nước. Điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng mà còn giúp doanh nghiệp tránh được các rủi ro pháp lý có thể phát sinh, đồng thời góp phần bảo vệ lợi ích lâu dài của doanh nghiệp.

Trong bối cảnh hàng loạt các văn bản quy phạm pháp luật mới được ban hành, doanh nghiệp cần nghiêm túc nghiên cứu kỹ lưỡng các quy định pháp luật có liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Việc doanh nghiệp tự ý thức tuân thủ pháp luật và yêu cầu của hợp đồng theo mẫu, chính là yếu tố then chốt trong việc sớm hoàn thành nghĩa vụ đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài ra, doanh nghiệp cần đảm bảo rằng hợp đồng đã hoàn thành nghĩa vụ đăng ký và được công khai theo quy định pháp luật để người tiêu dùng có thể xem xét rõ ràng các điều khoản trước khi tiến hành ký kết hợp đồng mua bán căn hộ, nhận thanh toán, đặt cọc, ký quỹ hoặc thực hiện các biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng khác với người tiêu dùng. Chính việc này sẽ tạo ra sự minh bạch và tạo niềm tin của khách hàng đối với thương hiệu cũng như sản phẩm của doanh nghiệp bất động sản.

Kết quả thẩm định hồ sơ đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia từ ngày 01/7/2024 đến hết tháng 3/2025. Ảnh: Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia

Để giảm thiểu rủi ro trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia cũng khuyến cáo người dân khi mua bán căn hộ chung cư cần kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ đăng ký của doanh nghiệp tại các cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia hoặc Sở Công Thương) bằng cách truy cập vào trang thông tin điện tử hoặc liên hệ trực tiếp.

Cùng với đó, người tiêu dùng cần chú ý đọc kỹ hợp đồng mua bán căn hộ, đặc biệt là các điều khoản quan trọng như bảo hành, nghĩa vụ thanh toán và quyền lợi khi có tranh chấp. Người tiêu dùng có thể đề nghị chủ đầu tư giải thích hoặc tham khảo ý kiến luật sư nếu chưa hiểu rõ về những thông tin trên.

“Người tiêu dùng cần nắm vững các quyền lợi của mình, chẳng hạn như quyền yêu cầu bảo hành, quyền yêu cầu hoàn tiền, quyền chấm dứt hợp đồng trong trường hợp doanh nghiệp vi phạm hợp đồng. Đồng thời, cần chú ý tới các quy định về nghĩa vụ của mình trong hợp đồng để tránh vi phạm đáng tiếc, ví dụ như: Thời gian các đợt thanh toán, chế tài xử lý khi vi phạm nghĩa vụ, thời gian phải thông báo cho bên bán khi phát hiện các hạng mục cần bảo hành…”, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia khuyến cáo.