Toàn cảnh thị trường bất động sản 2024: Le lói những tia nắng mới

Khép lại những tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản đón nhận nhiều tín hiệu vui, thắp lên tia hy vọng tươi sáng cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư sau chuỗi tháng ngày nếm trải tận cùng của sự ảm đạm. Trong đó, các yếu tố vĩ mô thuận lợi đang không ngừng hỗ trợ, tạo sức phục hồi cho ngành bất động sản.

Tình trạng khan hiếm nguồn cung ở các thành phố lớn vẫn là vấn đề được tranh luận nhiều nhất tại các diễn đàn. (Ảnh minh họa)

Lãi suất giảm, thị trường vào nề nếp

Mặt bằng lãi suất kết thúc giai đoạn tăng cao, dưới sự điều hành linh hoạt của Ngân hàng Nhà nước và sự năng động của các ngân hàng thương mại, năm 2023 đã chứng kiến tới 4 lần giảm lãi suất điều hành và lãi suất tái cấp vốn hiện nay đã về mức 4,5% (thấp hơn so với mức trong thời điểm Covid 2020). Nhờ đó, lãi suất cho vay trung và dài hạn thời điểm này chỉ dao động quanh mức 7,5 - 7,9% (giảm từ mức 9,3 - 11,4% hồi giữa năm 2023).

Giả sử lãi suất thị trường có xu hướng tăng dần trở lại nhằm thu hút thanh khoản, gây áp lực tăng nhẹ lên mặt bằng lãi suất cho vay thời gian tới, các chuyên gia cũng lạc quan cho rằng điều đó chỉ càng kích thích dòng tiền chảy vào bất động sản hơn, do kỳ vọng lãi suất đã tạo đáy, cộng với tâm lý nhà đầu tư lúc này sẽ cố tận dụng một mức lãi suất tốt để đầu tư bất động sản.

Bên cạnh đó, các bộ luật liên quan đến sự phát triển bền vững và lành mạnh của thị trường bất động sản như Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (hiệu lực từ 1/1/2025) và Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ ngày 1/7/2024) đều đang tập trung vào việc hạn chế tình trạng huy động vốn và phát triển dự án tràn lan gây lãng phí nguồn lực xã hội vào các nhà phát triển bất động sản yếu kém về năng lực tài chính cũng như sở hữu tình trạng pháp lý không rõ ràng.

Điều đó giúp minh bạch hóa thị trường, hướng đến việc củng cố niềm tin của người mua bất động sản, mang tới những sản phẩm chất lượng hơn góp phần thúc đẩy phát triển chung cho nền kinh tế địa phương và đất nước.

Tuy nhiên, ở chiều hướng ngược lại, các điểm mới trong luật sẽ vô tình tạo ra tình trạng khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là sản phẩm đất nền trong ngắn hạn, theo đánh giá của một số nhà phân tích thị trường. Các hình thức huy động vốn từ khách hàng cũng bị hạn chế so với trước đây, là áp lực lớn về tài chính đối với các nhà phát triển bất động sản.

Thanh khoản được khơi thông

Lường trước được các tác động kém tích cực, gần đây, Chính phủ đã thông qua một số Nghị định và Luật nhằm hỗ trợ thị trường tín dụng, trái phiếu để giảm bớt áp lực thanh khoản cho các doanh nghiệp địa ốc.

Các chính sách này tập trung vào việc trì hoãn các nghĩa vụ tài chính của các doanh nghiệp, tạo điều kiện cho các nhà phát triển có thể sắp xếp nguồn trả nợ trong thời gian thị trường chung khó khăn. Luật Tổ chức tín dụng sửa đổi cũng cung cấp thêm cho các ngân hàng thương mại một phương án xử lý nợ xấu và khơi thông dòng tiền cho các doanh nghiệp.

Ở báo cáo mới phát hành, Công ty Chứng khoán MB (MBS) chỉ ra rằng, tình hình thanh khoản, chỉ tiêu các khoản thu thuế về nhà đất của doanh nghiệp đã liên tục hồi phục qua những quý gần đây, đặc biệt quý I/2024 ghi nhận đến 45.277 tỷ đồng, tăng mạnh 71% so với cùng kỳ năm ngoái. Nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước tăng được doanh nghiệp chú ý hơn là dấu hiệu tốt, là chỉ báo sớm về sự bật dậy trong nguồn cung bất động sản thời gian tới.

Mặt khác, ở phía nhà đầu tư, Luật Đất đai 2024 còn mở ra cơ hội cải thiện sức cầu mới cho thị trường trong nước, khi chính thức công nhận các quyền và nghĩa vụ hợp pháp của kiều bào hải ngoại nếu vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam.

Điều đó cho phép người có quốc tịch Việt Nam tại nước ngoài được đứng tên bất động sản, giúp giải quyết tình trạng khiếu kiện xảy ra khi lúc trước họ phải nhờ người nhà, người quen đứng tên giúp và phát sinh các trường hợp chiếm đoạt tài sản.

MBS cho biết, lượng kiều hối về TP. Hồ Chí Minh trong năm 2023 đã đạt mức kỷ lục trong vòng 6 năm gần đây với khoảng 8,9 tỷ USD (tăng 35% so với năm trước đó). Khi các luật mới về bất động sản đi vào đời sống, nhóm phân tích tin rằng dòng kiều hối sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ hơn, chảy dữ dội hơn vào thị trường.

Nhu cầu duy trì mức cao

Tình trạng khan hiếm nguồn cung ở các thành phố lớn vẫn là vấn đề được tranh luận nhiều nhất tại các diễn đàn. Ở Hà Nội, theo thống kê của cơ quan quản lý nhà nước, nguồn cung căn hộ quý I/2024 giảm 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong số đó, phần lớn các sản phẩm mới tập trung ở khu vực phía Tây Thủ đô, ước tính đạt hơn 2.340 căn hộ với sự đóng góp chính từ các phân khu mới mở bán thuộc dự án Smart City như Imperia hay Lumiere.

Đặc biệt, nguồn cung sản phẩm thấp tầng ba tháng đầu năm 2024 giảm tới 98% cùng kỳ, do các chủ đầu tư giữ tâm lý thận trọng, như một động thái phòng ngự trước những rủi ro có thể xảy ra khi thị trường này chưa thực sự khởi sắc. Các nhà thống kê chỉ ghi nhận 30 sản phẩm mới ở dòng nhà ở thấp tầng trong quý I/2024 (giảm 98%) đến từ phân khu thuộc dự án Park City (Hà Đông).

Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở vẫn neo ở mức cao, khiến giá bán căn hộ lẫn nhà ở thấp tầng sơ cấp ở Hà Nội hay các đô thị lớn khó giảm, tăng tiếp lần lượt khoảng 12% và 10% so với 3 tháng đầu năm 2023.

Ở TP. Hồ Chí Minh, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình có mức tăng khiêm tốn hơn so với Thủ đô, ước tính khoảng 5% so với cùng kỳ, đạt 61 triệu đồng. Tương tự, giá bán cao là nhờ nguồn cung thiếu hụt trong khi nhu cầu hiện hữu không giảm sút, đa số các dự án mở mới luôn có giá bán chênh hơn 3 - 4% so với dự án đã triển khai. Hơn nữa, tỷ lệ đóng góp của các dự án cao cấp đã tăng mạnh trong 2 năm gần đây từ mức 90% (năm 2022) lên mức 100% tổng nguồn cung chung cư mới trong quý I/2024 - các chuyên gia của MBS cho hay.

Vậy đâu là nguyên nhân nguồn cung bất động sản hạn chế ở cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh? Theo các chuyên gia, chủ yếu đến từ các vướng mắc trong cách xác định tiền sử dựng đất, tiền đền bù và giải phóng mặt bằng dự án kéo dài thời gian phê duyệt Quy hoạch của dự án.

Đồng thời, hoạt động thanh kiểm tra của các địa phương sau khi một số chủ đầu tư vi phạm pháp luật khiến quá trình quy hoạch lâu hơn; một số tỉnh, thành phố điều chỉnh lại Quy hoạch Tổng thể dẫn đến các dự án phải tạm ngưng để quy hoạch lại.

Ở góc độ chủ quan, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản sa sút và tình trạng bán hàng khó khăn khiến cho khả năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp này bị hạn chế. Hy vọng rằng, các vấn đề nêu trên sẽ được giải quyết trong tương lai gần, để giúp người lao động, người thu nhập thấp có cơ hội mua nhà hoặc thuận lợi trong việc thuê, thuê mua ở các thành phố lớn.